주택담보대출 LTV·DSR 기초와 상환 방식

집 살 때 은행이 먼저 꺼내는 말이 LTV와 DSR입니다. 둘 다 한도를 가르지만 축이 다릅니다. LTV는 집값 대비 담보, DSR은 연소득 대비 모든 대출 원리금입니다.

출처: 금융위원회·금융감독원. 인터넷에 떠도는 “LTV 70%” 표는 확정이 아닙니다. 지역·주택 수·차주·금융사 심사가 최종입니다.

청약 당첨과 대출 한도는 별개입니다. 당첨은 청약통장, 세금은 취득세를 보세요.

두 비율이 동시에 막는다

카드론·전세대출·신용대출 원리금이 DSR에 들어갑니다. 주담대만 낮춰도 다른 빚이 있으면 한도가 깎입니다. 신용점수가 좋아도 DSR이 꽉 차면 거절됩니다.

매달 내는 모양이 다르다

원리금균등은 가계부 짜기 쉽고, 원금균등은 초기가 힘들어도 이자 총액이 줄어드는 집이 많습니다. 갈아타기·일부 상환을 생각하면 중도상환 수수료 기간을 먼저 묻습니다. 고정·변동 금리는 같은 LTV여도 월 상환액이 달라 DSR 심사에도 영향을 줍니다.

DSR·규제지역·청약 당첨 잔금

1) 무주택, 연소득은 괜찮은데 카드 할부가 큼
LTV 여유보다 DSR이 먼저 막힐 수 있습니다. 상담 전에 기존 원리금을 정리하고, 가능하면 소액 대출을 줄인 뒤 심사를 넣습니다.

2) 규제지역 아파트, 1주택 예정
같은 가액이라도 지역·주택 수에 따라 LTV가 갈립니다. 은행 두 곳의 한도 조회를 같은 주에 몰면 신용 심사용 조회가 겹칩니다. 필요 한도가 나온 뒤 창구를 줄입니다.

3) 잔금 6개월 전, 청약 당첨
당첨이 대출 승인은 아닙니다. 취득세·중개·이사비까지 넣은 자기자금이 부족한 집이 많습니다. 감각은 취득세 계산기·연봉 계산기.

상담 전에 적어 갈 숫자

연소득, 기존 대출 월 원리금, 카드 할부 잔액, 희망 만기, 규제지역 여부를 한 장에 적습니다. 한도 조회를 여러 은행에 같은 주 몰면 신용 조회만 늘고 한도는 안 늘어납니다. 필요 금액이 나온 뒤 창구를 줄입니다.

중도상환 수수료 기간과 금리 유형(고정·혼합·변동)을 같은 줄에 둡니다. 갈아탈 계획이 있으면 수수료가 끝나는 달을 잔금 일정 옆에 표시합니다. DSR은 금리가 높아지면 같은 원금도 한도가 줄어듭니다.

잔금 전에 취득세·중개·이사비를 자기자금에서 빼 둡니다. 한도만 보고 잔금을 맞추면 세금에서 막힙니다. 취득세, 신용점수.

청약 당첨이 대출 승인은 아닙니다. 잔금 6개월 전에 은행 두 곳이 아니라, 필요 한도가 나온 소수 창구로 줄입니다. 청약통장.

한도·예외는 정책·내규로 바뀝니다. 은행이 적어 준 한도 조회 결과를 잔금 일정표에 옮기고, 취득세는 그 한도 밖에서 빼 둡니다.