전세 사기 예방 체크리스트·보증보험

전세 사기는 낯선 사기꾼 이야기만이 아닙니다. 등기 위 빚이 보증금보다 크거나, 집주인이 돌려줄 능력이 없는 계약에서 납니다. 계약금 넣기 전에 등기부등본·건축물대장을 본인이 뽑습니다.

안내: HUG 전세보증. 입주 당일 할 일은 전입신고입니다.

계약 전: 선순위가 보증금을 잡아먹는지

인터넷등기소에서 갑구·을구를 봅니다. 근저당·가압류·가등기가 있으면, 그 합과 내 보증금을 더해 집값에 가까운지 봅니다. 시세 대비 전세가 유난히 높거나, 당일 계약·현금 입금을 재촉하면 위험 신호입니다.

건축물대장은 불법 증축·근생 불법 용도가 전셋집으로 나온 경우를 거릅니다. 집주인 신분증과 등기 명의가 다르면 위임장 원본을 봅니다.

반환보증(HUG 등)은 선순위 채권·전세가율 요건이 있습니다. 거절되면 그 이유가 위험 표시인 경우가 많습니다. 거절된 집을 “그냥 싸니까” 계약하지 마세요.

계약 후: 대항력과 보증

잔금일에 전입신고 + 확정일자를 같은 날 처리하는 집이 안전합니다. 확정일자는 주민센터·인터넷등기소입니다. 전입만 하고 확정일자를 미루면 우선변제가 약해집니다.

보증 가입은 잔금·전입 기한 안에 서류를 넣습니다. 기한을 넘기면 가입 자체가 안 됩니다.

주거급여를 받는 집은 주거급여와 전세 계약이 별개입니다. 급여가 나온다고 보증금이 보호되지는 않습니다.

시세 90% 전세·계약금만 넣은 뒤

1) 신축 빌라, 시세의 90% 전세
전세가율이 높으면 보증이 거절되거나, 집값이 조금만 내려도 보증금이 위험합니다. 등기에 선순위 대출이 겹치면 더 나쁩니다.

2) 이미 계약금 10%를 넣음
전입·확정일자를 잔금일에 맞추고, 당일 등기를 다시 뽑습니다. 잔금 전 근저당이 늘었으면 잔금을 멈추고 법률구조·내용증명을 검토합니다.

3) 전세대출을 끼는 맞벌이
은행 심사가 통과해도 반환보증 요건과 다를 수 있습니다. 둘 다 통과하는지 잔금 전에 확인합니다. 신용·한도는 신용점수 축과 별개입니다.

잔금 전에 다시 볼 세 장

등기부등본(갑·을), 건축물대장, 납세증명(체납)을 잔금 당일 오전에 다시 뽑습니다. 계약 후 근저당이 늘었으면 잔금을 멈추는 집이 맞습니다. 집주인이 여러 채를 돌리는 빌라촌은 시세·전세가율을 한 동이 아니라 그 호 기준으로 봅니다.

확정일자는 전입신고와 같은 날, 가능하면 잔금 직후입니다. 전입만 하고 확정일자를 다음 주로 미루면 그 사이 다른 권리가 앞설 수 있습니다. 전입신고 기한(14일)과 보증 가입 기한을 같은 달력에 씁니다.

이미 사고가 난 뒤에는 대항력 날짜·내용증명·법률구조공단이 먼저입니다. 개별 회수는 이 글이 대신하지 않습니다.

보증이 거절됐을 때

반환보증 거절 사유가 선순위 채권·전세가율이면, 그 집이 “조금 위험한 매물”이 아니라 가입 요건을 못 넘는 집입니다. 거절 통지의 문구를 중개사 설명보다 앞에 둡니다. 다른 보증 상품으로 우회할 수 있는지는 잔금 전에 창구에 묻고, 안 되면 계약을 다시 봅니다.

전세대출 승인과 반환보증은 심사가 다릅니다. 은행이 된다고 해서 보증이 되는 것은 아닙니다. 대출 한도는 주담대 축과 별개입니다. 잔금일에 등기를 다시 뽑아 근저당이 늘지 않았는지 확인합니다.

집주인이 여러 채를 돌리는 신축 빌라는 그 호 시세와 선순위 합을 적습니다. 동 시세만 보여 주면 호별 전세가율이 가려집니다. 이미 계약금만 넣은 상태면 잔금 전 내용증명·법률구조 상담 순서를 같은 주에 잡습니다.